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猛虎之困:高負債下的雅居樂 生存不容樂觀

時間:20-11-25 11:26    來源:新浪

來源:中訪網財經

2020年4月,國際評級機構穆迪將中國房地產行業展望下調至“負面”,下調的原因是受新冠疫情的影響和經濟增速放緩導致房地產銷售下滑,預計全國今年房地產銷售額將會下降5%至10%。

在整個房地產行業展望下調的同時,有十多家房企被下調了評級或者展望被調整為“負面”,其中包括前些年意氣風發的雅居樂。從評級調整原因來看,主要有三個方面,一是業績未達預期,二是債務壓力和流動性風險較大,三是償債指標弱化。

高負債率下,生存環境不容樂觀

根據雅居樂半年報數據,公司的資產負債表顯示,雅居樂的總負債近年來連年攀升, 2017年至2020年中的負債總額分別為1191.81億元、1754.65億元、2078.95億元以及2301.66億元。不僅負債總額高,其中大半都是流動負債,同期的流動負債分別為834.73億元、1203.78億元、1476.88億元以及1643.74億元。

2017-2019年,雅居樂的凈負債率分別為71.4%、79.1%和82.8%,負債指標逐年走高,與之相伴的,是公司沉重的償債壓力。

今年上半年,雅居樂的借款成本高達36億元,盡管公司將超過六成的利息進行了資本化處理,最終計入利潤表的財務費用仍高達13.42億元,公司的高杠桿帶來的成本極大地侵蝕了公司的凈利潤。

2019年末,雅居樂的凈負債率為 82.8%,2018年同期為79.1%,更早的2016年為49.1%,2019年其總負債更是突破2000億!側面可以看出雅居樂這幾年擴張速度之快。

但實際上從2017年開始,我國房地產行業就已經進入回穩階段,不需要杠桿游戲解釋,錢沒那么好賺了。

伴隨杠桿率上漲的,還有雅居樂的借款成本。

整個2019年,雅居樂總借款成本70.79億元,較2018年人民幣50.56億元增加40.0%。雅居樂2019年借貸利率為7.10%,2018年為6.49%。

同業對比來看,雅居樂的生存情況也并不樂觀。信用評級公司中誠信國際曾在報告中將雅居樂、龍光地產、合景泰富等幾家地產公司主要財務指標做了表格對比。

情況還不僅于此。

如標準普爾認為的,雅居樂房產開發業務擴張的執行進度,比預期的緩慢,導致其在過去2年舉債收購后盈利增長依然疲弱。

根據目前市場出臺的控制房地產企業有息債務的增長的新規:“三道紅線”。雅居樂已經在資產負債率(76.3%)上踩中了第一條紅線的情況,永續債算在內的凈負債率(114%)已踩中第二條紅線,現金短債比接近第三條紅線。

雅居樂的信用指標仍處于當前評級的較弱水平,債務杠桿率仍將繼續上升。標普認為,雅居樂的去杠桿努力可能比預期的要弱,因此其杠桿率在未來6至12個月內不會大幅改善。

此外,穆迪預計未來12-18個月雅居樂將通過縮減收購規模來控制債務增長。

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