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孤獨豪宅 雅居樂4年華大物流地塊入市前景

時間:20-12-14 00:19    來源:新浪

原標題:樓市調查 | 孤獨豪宅 雅居樂4年華大物流地塊入市前景 來源:觀點地產新媒體

觀點地產網 2020年末復蘇的廣州樓市加入一位玩家——雅居樂天際715。它是一個還未誕生就被標上“豪宅”標簽的明星項目。

回想2016年,廣州招拍掛市場火熱溢價拿地盛行。雅居樂擊敗碧桂園、華發、越秀與地鐵聯合體、保利、時代、合景泰富、龍湖、融創等約30家房企,以21.7億元溢價率120%,將樓盤前身荔灣華大物流地塊收入囊中。

成交樓面地價36995元/平方米,除去競配建樓面地價35216元/平方米,更是打破了當時廣州全市單價記錄。只是從成本層面考慮,看起來雅居樂似乎正重蹈過去“因拿高價地倒逼打造豪宅”的覆轍。

高昂的地價,意味著地塊項目要面臨的是去化套現上的壓力。因此拿地后該項目蟄伏了超過4年,期間關于戶型、棟數和建設進度存在各種猜測。唯一未有引起異議的是樓盤的售價。

正如雅居樂集團(03383)主席兼總裁陳卓林在2016年中期業績會上所說,公司會通過規劃和設計,將項目賣到5萬多到6萬單價。當然這只是2016年時候的看法,如今天際715就即將以吹風價7.5萬-8萬元每平面市。

不過這樣的單價放在當地區域內會有競爭力嗎?尤其是當珠江兩岸荔灣區、海珠區有不少一二手改善型住宅可供選擇,入市前景又有多樂觀?所以與以往的豪宅項目不同,雅居樂此次在產品打造上,就暗示了其為加快銷售所作出的某種讓步。

高價地往事

回顧歷史,雅居樂在廣州推出的豪宅項目不多,在天際715之前還要追溯到2012年開盤的富春山居。

按照當時的規劃,富春山居與另外兩個同時期入市的南京藏龍御景、成都鉑雅苑,共同組成公司最高端產品線“A+”系列的首批項目,它們被形容為雅居樂部署三年的戰略轉型的代表作。

據了解,A+系列是雅居樂要從郊區大盤開發模式轉型的其中一條路線,是位于城央的豪宅產品。除此之外,在海南陵水清水灣取得空前成功后,雅居樂決定押寶旅游地產,開發以云南騰沖原鄉為代表的文旅豪宅大盤。

但與以低價圈地為主要動力的文旅地產相比,A+系列項目幾乎都是在樓市火爆地市異常火熱的2009年至2010年期間拿下的高價地建成。

其中廣州富春山居項目是雅居樂在2009年10月,以總價43.41億元拿下的科學城KXC-F8-1-1地塊,折合樓面價7074元/平方米,溢價率152%,刷新當時廣州土地出讓總價紀錄。而當時科學城區域土地出讓平均樓面價只有約5000元/平方米。

2010年2月雅居樂斥資10.05億元落子南京江寧九龍湖板塊G01地塊,折合4407元/平方米的樓面價,刷新了當年江寧片區的地價新高。這副地塊就是后來的藏龍御景項目。

因此當時有市場分析稱,與其說雅居樂是自身轉型需要去發展豪宅項目,倒不如說是因為高價拿地倒逼其打造高溢價的豪宅產品。摩根大通就在一份研究報告中指出,雅居樂在2009和2010年購入過多昂貴的土地,因此被迫開發高端項目。

無論如何,當這批產品在2012年集中入市時,雅居樂決定將它們歸類到一條新的產品線,并宣布隨著A+項目的研發,雅居樂的產品結構將更多元化,“是雅居樂穩健發展的要求。”

但2010年出臺的房地產國十條,豪宅是調控的重點,兩年的調控之下政策的影響力度不減,影響了豪宅項目的去化速度。

2013年至2015年,由于此前的戰略錯步,雅居樂雅居樂積壓了不少產品與需求不符的項目、政策調整導致銷售失利的項目,尤其因為高端產品比重過大而出現銷售不力的情況。調結構去庫存是該公司當時的既定戰略,而A+系列產品的降價促銷亦不可避免。

再以成都鉑雅苑為例,2013年8月該項目推出的全新組團“璽園”,其清水房銷售單價下降到8800元/平方米。 2014年3月,鉑雅苑則再折價推出7000元/平米清水房和1.3萬元/平方米精裝房

廣州富春山居項目最初推出定價為2.8萬-3.5萬元/平方米,到2013年7月售價也向下調整到2.3萬元/平方米。2013年10月項目還進一步推出特價單位,單價下調至1.7萬元/平方米。

回看雅居樂天際715項目的建設歷程,它幾乎復制了舊時A+系列產品相同的路徑,同樣成為房地產市場周期性的產物。

渡過被管理層稱為最糟糕的2015年,雅居樂在2016年進入恢復調整期。相對寬松的政策環境和日漸復蘇的市場,加大了國內開發商的購地欲望。于是“地王潮”在2016年出現,不少房企新增土地金額創下歷年新高。

雅居樂2016年的投資拿地戰略調整明顯,拿地的目的在尋求高周轉項目并實現現金流快速回正。同時,由于一二線中心城市的周邊縣城、衛星城市受到追捧,雅居樂也明顯增購了在這些城市和地區的土地。

恰逢集團旗下的高端項目受活躍的樓市影響逐漸進入收獲期。2016年雅居樂在廣州錄得80億元銷售額,其中兩大地鐵上蓋豪宅項目,劍橋郡和富春山居即奪金57億元。成為公司業績回暖的重要基礎。這進一步增強了雅居樂進入一線拿地的決心。

當年,雅居樂宣告準備100億資金購置新土儲,而實際拿地情況更加激進——其于北京、常州、佛山、廣州、海南、惠州、蘇州、武漢、鄭州、中山、珠海及美國南舊金山增添預計權益總建筑面積共232萬平方米的土地,應付土地金額達到192億元。

雅居樂就是在這種情況下,毅然以21.7億元成交價,溢價率120%奪下天際715樓盤前身荔灣華大物流地塊。成交樓面地價36995元/平方米,除去競配建樓面地價35216元/平方米,打破了當時廣州全市單價記錄。

眾所周知,進入2018年房地產行業峰回路轉,市場整體基調出現下行的趨勢。肩負成本壓力的天際715自此蟄伏了超過4年。在此期間,雅居樂產品結構繼續向剛需靠攏,其次是改善型產品和旅游地產產品,高端型產品再不是主要的發展方向。

“廣州已經很多年未見有雅居樂的豪宅推出,新盤算是一種驚喜。”有業內人士表示,但這并不能決定該項目入市后的成績高低。

“豪宅”

“(地價)就是很貴,當時已經高過廣鋼了……它定這個價可能還是因為他的成本和一個基本利潤的考慮。”合富研究院高級分析師馮佩云說。

據了解,2016年廣鋼板塊中海花灣壹號、尚博雅苑、保利曼城、融穗華府等大量項目入市,“當時雖然廣鋼某些項目已經賣到4萬每平。”有業內人士回憶,但整體價格區間還是大概在2.7萬-3.3萬。例如當年成交量最高的中海花灣壹號均價就在3萬元/平方米左右。

而就算放到如今,7.5萬-8萬元的均價在荔灣區也是豪宅級別。

例如,滘口-大坦沙組團的新世界凱粵灣、凱德雙橋8號以及悅江上品,目前在售均價也才4.4-5萬元/平方米。二手房價方面,新世界逸彩庭園均價在3.5-3.6萬/平方米,芳村大道西的一些宿舍樓梯樓就賣3萬以下。

廣鋼的熱門一手樓盤如中海學仕里、保利和光晨樾、保利東郡等均價也在5.5-6.2萬元。同時,這段時間廣鋼的二手掛牌均價一路上升,但均價也只是達到5.56萬元/平方米左右。

所以7.5萬-8萬元/平方米的吹風價是否合理?“其實我覺得很難說合不合理的,因為畢竟是買方和賣方的敏感點不一樣。”馮佩云認為,雅居樂在廣州生根很多年,它對市場很熟悉。如此定價還是具有一定合理性。

況且今年廣州樓市豪宅的行情還不錯,“不單單一手,其實二手一些豪宅板塊,包括浙江新城匯景,以及天河公園的交投還是很活躍的,而且價格的話也是有上升的。”馮佩云稱。據了解,距天際715不久前入市的中海觀瀾府、時代大家兩個珠江邊江景豪宅盤,認籌和去化的表現都很不錯。

而且從產品上看,天際715的獨特之處還包括它的小面積復式類型。有分析認為這是雅居樂希望在銷售單價和項目去化能力之間,找到一個平衡點。

按照規劃文件,天際715項目總共建設1棟回遷房和3棟“8字形”圍合式住宅樓。由于限高80米的原因,回遷房將建設26層為平層設計,2-4棟主要是62-80平方米的小面積復式產品,為19層至22層高。

“我們目前主推建筑面積64到68平方米的小三房,雙主套三個洗手間。”接通電話的銷售人員的說,該項目單位是擁有7.15米高的復式三層,首一層和首二層是4.65米的中空設計。

“買兩層送一層。” 據介紹,每個單位60余平的復式實用面積可以做到170%,即能達到116-120平方米。

“它的產品可以說是市場上沒有見過的產品。”馮佩云稱,雖然近年廣州市內有幾個新盤也做了復式,包括越秀·天悅江灣、保利天珺都做了類似產品,“不過他們的復式沒有那么小。”

“所以從產品上它還沒有另外的項目與之形成直接競爭關系。”她說,因此也很難找到對標的樓盤來進行研究。而天際715的三層復式,“也會有會喜歡這種產品的客戶,而且會偏年輕。”

“項目在荔灣白鵝潭核心區,還是以荔灣的地緣客戶為主,以及天河和荔灣上班的白領、企事業單位的人為主。”另有接近項目的人士表示,該樓盤的目標客戶比較年輕化,“即新生代城市新貴。”

“7.5萬-8萬元的均價算下來,從單價來說是豪宅級別,但總價來說就處于荔灣區的一個平均數。”業內人士分析,這個數字大概在400-500余萬左右。

“廣鋼現在400來萬的也不好找了。”馮佩云就表示。只因廣鋼板塊目前推出項目的戶型都較大,總價算下來就不便宜了。她提到中海學仕里,該項目目前在售58-89平方米兩房至4房單位,均價5.9-6.2萬元,按最大面積最高均價算,總價為約551.8萬元。

“總價來看去化可以相對快一點,畢竟有人買來是投資的。”有業內人士認為,“荔灣這個板塊一直缺貨。”項目會有一定的先發優勢。畢竟天際715項目地塊出讓4年后,板塊內另一塊土地荔灣區金橋地塊AF010136地塊,才剛剛出讓給星河。

除此之外,雅居樂亦正為項目打造一些買房優惠條款。據項目銷售透露,客戶現時在支付寶凍資1000元,開盤時就能享受購房99折的優惠。“這基本上就算送一個99折。”上述業內人士笑稱。

孤盤

面向年輕客群,小戶型來帶較低的總價,這可能形成獨特的差異化。但這類型的產品也并非能受所有客戶的喜愛。

雖然雅居樂天際715自己也以“豪宅”自居。在宣傳材料中,該項目自稱,不僅建筑造型同源于倫敦海德公園壹號,“更從精神層面再次復興了豪宅內核。”

但有人提出了反對意見。“沒有160平方米,或者說沒有接近200平方米,根本不可能算作為豪宅的。”某資深業內人士提出。

“因為本身可能買豪宅樓盤的客戶,你沒有一個空間感給他的話,是沒有多少競爭力的。”質疑來自于一個很實際的原因,“改善型買家,他本身就已經住100或者130平左右的房子,他不可能往下的面積去買吧?”

這位人士提出,挑空4.65米的中空涉及肯定是好的戶型元素,“但是用豪宅的角度,總面積太小了。”

“即便是200平方米的房子,肯定是平層更受歡迎,更大氣。但是如果接近250-300平方米,那肯定是復式比較有優勢,甚至說有別墅的感覺。”其稱,如此“別具一格”的戶型就可能給項目帶來一定去化壓力。

“其實如果是一般上一定年齡的買家,他都會考慮復式上下不算方便,可能更傾向于大平層。”馮佩云提出。另有業內人士透露:“原先有人認為項目周邊茶葉市場門店和檔口的私營業主,或會成為項目的主力客群。”如今看來似乎不太可能。

另一方面,“三江之心,江景復式”,江景資源是是目前該項目最主要的宣傳方向之一。從地圖看,天際715距離江邊直線距離只有400米左右,理論上來說北向高層都可以望江。

“它望出去正對著大坦沙島的島尖。”是西航道、前航道、后航道等3段珠江廣州河道的交匯處,一位現場踩過盤的行家告訴觀點地產新媒體,但項目周邊配套顯然還未算成熟,“都是倉庫和舊村舊住宅。”尤其是望江的那一面,隔著華大物流剩余的幾個倉庫,“算是影響觀感吧。”

“其實這個盤嚴格來說不算江景盤。”另有業內人士透露,就項目前身荔灣區嶺海街12號的AF010734地塊的控規文件來看,“規劃控規顯示它前面是還有一塊住宅地的。”

天際715本身由于限高80米,每棟的高度都有限,未來有可能會被別的項目擋住。當然,這幅的地塊目前還沒有出讓的消息,同時“地塊最終控規會不會調,現在很難去猜測……只能算是一個潛在的影響因素。”

江景之外,地段是另一個重要考慮因素。該項目與擁有新世界凱粵灣、凱德雙橋8號以及悅江上品的滘口-大坦沙組團有一段距離,與萬科海上傳奇、恒荔灣畔坐落的白鵝潭中心商務區,也隔了好幾個大型茶葉市場和一條花地河,跟廣鋼相比就更遠了。

結合上述提到的幾個因素,無論從區位、產品類型和售價上看,用行業專家的話來說,雅居樂天際715目前來看是一個區域內的“一個相對獨立的樓盤”,有其獨特性。

至于真正入市后,市場接受程度如何還有待觀察。據了解,天際715剛于早前10月17日在西城都薈(領展購物廣場·廣州原名稱)開放展廳,并預計于12月中下旬推盤。

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